Ao comprar um imóvel, além do valor da propriedade, existe um custo obrigatório que todo comprador precisa conhecer: o ITBI. Esse imposto faz parte do processo de transferência de titularidade e, se você está se preparando para comprar uma casa, lote, chácara ou apartamento, entender como ele funciona evita surpresas e ajuda no planejamento financeiro.
Neste guia completo, você verá o que é o ITBI, quanto custa, como calcular, quando ele é pago e quem deve pagar — tudo de forma simples e atualizada para 2025.
O que é ITBI?
ITBI significa Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis.
Ele é cobrado pelos municípios sempre que ocorre a transferência de propriedade imobiliária entre pessoas vivas, seja compra e venda, doação remunerada ou permuta com diferença financeira.
Ou seja: comprou um imóvel? Precisa pagar ITBI para que ele seja oficialmente seu no registro de imóveis.
Para que serve o ITBI?
O ITBI tem duas funções principais:
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Legalizar a transmissão da propriedade
Sem o pagamento do imposto, o cartório não registra o imóvel no nome do comprador. -
Contribuir para a arrecadação municipal
Como é um imposto municipal, cada prefeitura define as regras e as alíquotas.
Quanto custa o ITBI em 2025?
A maioria das cidades brasileiras cobra entre 2% e 3% sobre o valor do imóvel.
Mas é importante notar que alguns municípios usam a “base de cálculo de referência”, que pode ser diferente do valor da compra.
Fórmula do cálculo:
ITBI = valor utilizado pela prefeitura × alíquota do município
Exemplos:
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Município com alíquota de 2% e imóvel de R$ 300.000
→ ITBI = R$ 300.000 × 2% = R$ 6.000 -
Município com alíquota de 3% e imóvel de R$ 250.000
→ ITBI = R$ 250.000 × 3% = R$ 7.500
Atenção: pode ser calculado sobre o valor venal de referência
Se a prefeitura considera que o imóvel vale mais do que o valor declarado na compra, ela pode usar o valor de referência próprio — que costuma ser maior.
Quando o ITBI deve ser pago?
Depende da cidade, mas em regra geral:
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Antes de registrar o imóvel no cartório
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Depois da assinatura do contrato (compra e venda, escritura ou financiamento)
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Em transações com financiamento pela Caixa ou outro banco, costuma ser pago antes de registrar o contrato de financiamento.
Sem o comprovante do pagamento, o cartório não conclui o registro.
Quem deve pagar o ITBI?
A regra predominante no Brasil é:
👉 o comprador paga o ITBI.
Entretanto, em negociações particulares é possível negociar entre as partes, desde que esteja registrado em contrato.
Mas para efeitos legais, as prefeituras sempre vão cobrar do comprador.
ITBI em imóveis financiados
Se o imóvel for financiado:
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O ITBI normalmente é calculado sobre o valor da parte financiada + entrada.
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Alguns municípios cobram apenas sobre a parte financiada (conforme decisão do STF), mas muitos ainda não atualizaram essa prática.
Por isso, é importante consultar a prefeitura local.
Como pagar o ITBI?
No geral, o processo é assim:
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A prefeitura gera a guia de pagamento (DARM, DAM, boleto etc.)
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O comprador paga no banco autorizado
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O comprovante é levado ao cartório para concluir o registro
A guia pode ser emitida:
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Pelo site da prefeitura
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Diretamente no setor de tributos
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Por meio do banco financiador (em alguns casos)
Existe isenção de ITBI?
Sim, alguns municípios oferecem isenção em situações específicas, como:
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Imóveis adquiridos pelo Minha Casa Minha Vida
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Imóveis para fins de regularização fundiária
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Transferências por usucapião
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Casos de primeira transmissão em determinados programas municipais
Cada prefeitura determina quem tem direito.
Conclusão
O ITBI é uma etapa essencial para quem está comprando um imóvel.
Planejar esse gasto evita surpresas e garante que todo o processo ocorra sem atrasos — especialmente no momento do registro.
Agora que você já sabe quanto custa, como funciona e quando pagar, sua compra fica muito mais segura e organizada.